浙江民間資本瘋狂掃樓 被指是股市逃頂集結號
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上半年，在樓市利好政策和牛市的多重因素影響下，全國多個城市出現數千人排隊購房的盛況，現場堪比春運。
浙江的民間資本，在中國股市這輪牛市興起和暴跌時，被部分人士認為是提供杠桿資金和做空的主要力量之一。於是，對股市和樓市極其敏感的杭州，成為觀察股市牛市背景下，浙江民間資本投資取向的最佳樣本。
稅國姍擔任銷售總經理的杭州本地樓盤武林壹號，在今年5月迎來瞭“奇跡月”。
這是一個單元價格千萬元起的超豪華地產項目，樓盤正南不足一公裡，即是西湖景區。稅國姍說，她擔任過多年高檔樓盤的銷售負責人一職，但武林壹號在今年5月的單月銷量，超出瞭她最好的期待——在這個月裡，武林壹號共賣出57套房產，其中還有一些是真正豪擲千金，全款購房的業主。
7月中旬的一天，稅國姍在她負責銷售工作的另一個地產項目的售樓中心，對晨報記者講述瞭武林壹號“奇跡月”的故事。
其實，在今年初的一至三月間，稅國姍和她的銷售團隊，對今年杭州樓市的整體預期，“心裡還是沒有底”。
“今年直到三月底以前，武林壹號的銷售情況並不是特別理想，在項目的4號樓認籌期間，一共推出瞭108套房源，當時隻認籌瞭十來套，這些量是沒辦法支撐全年風險房地產信貸年息借貸增貸轉貸的預期銷售目標的，”稅國姍回憶說，“但是自從國傢層面的‘3·30新政’出臺後，尤其是那段時間股市起來後，銷售情況就完全就不一樣瞭。”
在杭州，不隻是像武林壹號這樣的超豪華樓盤得益於去年陸續被放寬的限貸限購政策、今年的“3·30”新政和今年上半年中國股市的高歌猛進，二手房和各檔次新樓盤的交易量，也都出現瞭明顯上升。
潘猛是杭州FM89電臺旗下房產事業部名樓中心公司的總經理。名樓中心從四年前開始，就組織浙江省內的溫州、臺州和金華三地購房團，前往杭州看房買房，目前是省內最大的新樓交易信息平臺。
幾乎每周，潘猛的團隊都會組織每批次30人左右的溫臺金三地看房團，去杭州實地瞭解各個新開樓盤的情況。潘猛說，從今年三月開始，他組織的看房團成員裡，首次到訪樓盤就直接購買的比例開始迅猛增長。
“6月中旬，我們的購房團去杭州一傢知名地產公司的某新開項目，當天就成交瞭四個商鋪和兩個商品房，這在過去從來沒有過，”潘猛說。
也正是在那段時間，上證指數上摸近年來最高的5178.19點，此後一路下探，迄今尚未恢復元氣。
至少在杭州，股市和樓市的走勢在今年上半年可謂“神同步”。作為省會，杭州的樓市吸引瞭來自省內經濟發達地區的大量民間資本，尤其在去年及今年，浙江省和國傢層面接連放開針對樓市的限貸限購措施後，據杭州的業內人士估算，最近在杭州的新開樓盤中，至少有三成以上的房源，是被來自浙江省內的其他有實力的買傢所購入。
而浙江的民間資本，在中國股市這輪牛市興起和暴跌時，又被部分人士認為是提供杠桿資金和做空的主要力量之一。於是，對股市和樓市極其敏感的杭州，成為觀察股市牛市背景下，浙江民間資本投資取向的最佳樣本。
現在，潘猛開始擔心，隨著股市在6月中旬以來的重挫，杭州樓市會出現一波“違約潮”。
“重倉在股市的客戶，現在割肉買房的可能性不高，隻能期待短期內股市有相當強勁的反彈，以便他們出場把資金轉向樓市，否則，隻能面臨購房違約的情況，”潘猛判斷，“好在，無論是客戶還是房企，對下半年股市的預期還尚屬樂觀。當然，因為股市的暴跌，也使得前期樓市瘋狂下單的局面，趨於理性。”
4千萬買樓套出股票浮盈
在中國股市這波牛市最火爆的今年5月底，一則刊登在溫州當地報紙的消息，讓潘猛格外關註。
這是刊發於5月26日《溫州商報》頭版的報道，標題是：《前4月溫州股民人均獲利42.48萬元》。該文引用同花順的統計數據稱，截至4月末，溫州股市資金開戶數為867392戶，若僅考慮股民數量，1-4月溫州股民人均從A股中獲利42.48萬元。
潘猛說，這一數據與他在4-5月，帶領溫州團在杭州購房的實際經歷基本吻合。
“在那一波的股市收益後，溫州客戶在杭州置業，下單速度明顯加快，以往的轉換周期比較長，而在那段時間，購房團中的客戶，首次到訪樓盤直接購買的比例非常高，”潘猛說。
潘猛解釋，所謂轉換周期，就是購房團裡的客戶來杭州看房後，從看完樓盤，到回傢與傢人商量後湊資金，再回杭州簽訂購房合同的這一過程。在以前，轉換周期一般為兩到三個月。
讓潘猛印象深刻的是，在前述由他帶團、客戶們當場認籌四個商鋪和兩個商品房的案例中，這六套總價值接近4000萬元的不動產，皆由一個溫州瑞安客戶團所購。此團屬於典型的溫州式的親朋好友團，帶頭的客戶前期在股市中獲利頗豐，接著逐步將股市的浮盈拋出，轉而投資不動產。在這個團裡，還有兩位與他一起炒股獲利的朋友，以及他的親戚。彼時，股市大盤已有向下走的趨勢，但尚未進入“6·26”後的暴跌模式，因此這個團的客戶幾乎屬於成功逃頂的幸運兒。
潘猛的助理何姚，向晨報記者提供瞭更詳細的數據。
“我們明顯感到今年6月份有一波行情，6月份之前，每次出團一般簽約一至兩套，一個月的簽約量大約是十套上下，而6月份的成交量是二十套，這個月還有一套是第一次帶看就認籌瞭，這套房的售價是1000萬，是一個200平方米的高端住宅。”何姚透露。
潘猛說，杭州的樓市有一定的特殊性，原因在於當地樓市對全省的輻射性相對較強，來自省內溫臺金三個經濟發達地區的客戶，對在杭州置業有一定的偏好，這在很大程度上催生瞭他所在的名樓中心這一帶看團商業模式的崛起。潘猛透露，在杭州城東和城南的兩大地區，當地房產項目的異地客購買占比超過30%，而在這些異地客中，絕大多數都來自名樓中心服務的溫臺金三地。
與此同時，由稅國姍擔當銷售總經理的武林壹號，也出現瞭成交活躍的火爆場面。她告訴本報記者，2015年上半年，武林壹號的成交額是33億多，這一數字已經是去年一整年的銷售額。
“2014年應該是最慘的一年，當時不但杭州整體樓市迎來降價潮，限貸限購的政策也沒有放開，不過自從去年7月和8月，政策相繼放開瞭限購和限貸後，這兩個月迎來瞭一波放量，單月簽瞭3-4個億，而在之前的單月銷售額是2個億左右，去年12月份的非開盤季也簽瞭4.7億，使得武林壹號在去年杭州樓市整體表現不加的情況下，銷售還比較完美，”稅國姍說。
讓稅國姍沒意料到的是，2015年上半年又成為武林壹號自開盤以來，銷售最為樂觀的一個時期。除瞭前述的“奇跡月”5月售出57套房源外，稅國姍還透露，今年4月和6月，武林壹號也先後在當月銷售瞭三十多套。
“我賣豪宅也有很多年，之前從來沒有碰到過一個月裡賣出五十幾套高檔房源的情況，”稅國姍說，“現在回過頭來，今年5、6月份買房的業主都很感謝我們，因為他們都把錢從股市裡面拿出來瞭，正好逃頂。在股市最好的時候，當時有好幾筆購房款都是四五千萬元一次性付清的。”
“買武林壹號成功逃頂”，似乎已經成為杭州的房產圈一個流傳頗為廣泛的傳說，以至於連潘猛都聽到瞭這個故事。根據潘猛的版本，今年5月，武林壹號向前期認籌的幾位客戶催付房款，彼時股市正處於近幾年的最高點附近，客戶自然並不太甘心在當時獲利離場，但是面對一二千萬元的房款需要支付的現實，這些被催付的客戶還是把部分在股市中的資金拿出來付瞭房款。讓他們沒想到的是，武林壹號的催付通知，居然變成瞭史上最強的逃頂集結號，股市資金落袋為安，轉變成房產後，業主甚至自發給售樓處的工作人員買瞭鮮花和水果，感謝他們如此精準地幫助自己逃頂。
二手房交易同步火熱
名樓中心和武林壹號在今年上半年的熱絡交易，是杭州整體樓市的一個縮影。
來自杭州權威的透明售房研究院最新統計數據顯示，2015年上半年，杭州市區新建商品房共簽約54503套、簽約總面積583.8萬平方米、總金額948.9億元，較去年同期分別增長86.9%、80.7%、88.5%。其中簽約套數和簽約金額均反超2009年上半年的交易量，創下歷史同期新高;簽約面積與2009年上半年已非常接近，僅差3.7萬平方米，列歷史同期第二。
不單新建商品房交易火爆，從去年牛市啟動以來，杭州的二手房交易情況也極為熱絡。一位在杭州本地擁有十幾傢門店的二手房中介負責人對本報透露，今年至今，杭州二手房每月總成交量在6000套左右，而在去年同期，單月交易量僅為現在的一半。
這位負責人表示，據他觀察，杭州這一波二手房成交的火爆，亦與股市轉牛高度同步。
“今年上半年杭州二手房行情，的確是這幾年以來，表現最好的一段時間，而且這些二手房源不分檔次高低，在近期的交易都很不錯。”這位負責人評論說。
前述透明售房研究院的統計數據也顯示，2015年上半年，杭州市區二手房共簽約30428套、簽約總面積309.6萬平方米、總金額455.4億元，較去年同期分別增長114.3%、126.5%、133.3%，增長幅度超過新建商品房的增長率，且市區成交量創下近5年同期最高。
股市下行或現“違約潮”
杭州樓市由於股市波動而產生的信號，最開始是經由二手房市場而表現出來的。
上述二手房中介負責人透露，在最近的一個月內，據他瞭解，杭州全城的二手房成交量，相對於前兩月來說，打瞭個八折。
不過至少在目前，潘猛所在名流中心的組團規模和帶看量，並沒有出現明顯的下滑趨勢，但是名樓中心的樓盤合作夥伴，已經有負責人士私下對潘猛表示，他們擔心自6月中旬以來的股市大幅下行，會造成一波“違約潮”。
“就在十幾天前，我跟杭州本地一個開發商朋友聊天，對方就說，他的一位客戶明確表示，買房資金被股市套牢瞭，商量是否可在購房合同的基礎上，緩一緩最後付款期限。”潘猛說，“這個客戶很無奈，說如果緩不瞭，那真的隻能違約瞭。”
不過，一位不願具名的杭州某開發商銷售總經理對本報表示，開發商其實並不在意沒收幾萬元的定金，對於售樓所得的收益來說，沒收定金“根本隻是小錢”、“不值一提”，因此他們會酌情考慮已簽約客戶的實際資金狀況，並在一定程度上，給予資金被套股市的已簽約客戶十至二十天不等的彈性時間。
潘猛也認為，至少在現階段，開發商不會很嚴格地按照購房合同來執行違約。
“我認為開發商和客戶對接下來的股市向好有一定的預期，另外現在開發商不缺錢，因為在股市好的階段，也就是年後這幾個月，杭州的樓盤整體出貨都不錯，”潘猛分析，“在前期大賣的情況下，開發商資金開始變得寬裕，所以也沒有理由去沒收定金，畢竟幾萬的定金是很小的數目，他要的是物業的出售，所以開發商有更大的包容性。”
潘猛現在也很關心股市“國傢隊”進場救市托市的動向，畢竟，有“解放軍”出現，他的客戶就多瞭一份資金解套的可能性。
不過，稅國姍就透露，像是武林壹號這樣的杭州頂級樓盤，反而對簽約客戶會比較“強勢”。
“最近違約的情況不能說沒有，確實有客戶用來買房的資金被股票套牢，他們現在希望搶一波反彈，再把資金從股市裡拿出來，但武林壹號現在確實不愁賣，因此我們不會因為客戶的錢到不瞭，就放松政策，”稅國姍表示。
而讓潘猛的助理何姚印象深刻的，反而是他一位“沒有在股市裡投資一毛錢”的實業傢。6月中旬，正當股市開啟暴跌模式時，何姚接待瞭一位來自溫州的實業傢，在杭州看瞭三個樓盤，並在其中一個樓盤看過瞭樣板房後，這位客戶就認籌瞭一套1000萬元的房產，並當場支付瞭20萬元的定金。而他的太太，據說正籌劃一個太太團，準備去土耳其買房。
“我認為，這次股市的波動有利有弊，這會讓更多的購房者發現，目前投資房產還是比投資股市來的更穩當，”何姚說。
新聞來源http://finance.china.com.cn/news/gnjj/20150721/3243108.shtml
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